从心动到行动，他们为什么选择提前还房贷？比理财划算吗？

小周在2020年背了房贷，也正因贷款加持，在上海安了家。小周说，身边和自己一样是新上海人的朋友，没有一个是全款买房的，全都背了房贷，而且基本上选的都是最长期限（30年）的贷款。

他跟南都记者提起8月初的时候，朋友聚餐，大家聊到还房贷这个话题，有个人突然说，“你们知道吗，小新家的房贷这个月还完了。”

小新全名野原新之助，是1990年8月开始连载的日本漫画《蜡笔小新》里的主人公，他是小周那一代人的童年回忆。小新的爸爸野原广志有一句挂在嘴边的话，“我想辞掉我的工作，但是还有32年的房屋贷款没付。”

小周说，他要不是有房贷，也想辞掉工作。如今三十岁出头的他，会把自己代入小新爸爸的角色。可是房贷的压力，如影随形。“不管是缓解焦虑，还是从省钱的角度，我开始认真考虑提前还房贷的事情。”

上海浦江两岸（无人机照片）。面对房贷的压力，你会申请提前还贷吗？ 新华社资料图

提前还房贷的第一关：违约金

在小周出示的他与建行上海分行签订的抵押借款合同上，有关于提前还本违约金的约定：“在贷款发放一年（含一年）以内借款人提前偿还部分或全部本金的，贷款人按该次提前归还本金额的3%收取违约金；在贷款发放一年以上两年（含两年）以内借款人提前偿还部分或全部本金的，贷款人按该次提前归还本金额的2%收取违约金；在贷款发放两年以上三年（含三年）以内借款人提前偿还部分或全部本金的，贷款人按该次提前归还本金额的1%收取违约金。”

若小周多次提前还本，按照合同约定，要按上述约定分次支付违约金。“办贷款的时候，我也问过提前还贷的事情，当时银行跟我说是要收违约金的，但我当时并没有真的考虑要提前还贷，又因为当时楼市很热，房源都在提价，我就想着赶紧拿下（贷款）。”

8月中旬，小周尝试性地咨询了信贷经理后得知，建行已经单方面取消提前还款的违约金费用，目前没有多余费用支出。

但并非所有提前还房贷的人，都像小周这样幸运。

南都记者致电多家大型银行，关于违约金的回答口径并不一致，有的是千分之五的违约金，有的是多交1-3个月利息，答复建议有提前还款意愿的还款人咨询经办行贷款经理了解具体政策情况。

违约金条款为何成为“拦路虎”？

交行8月2日曾发布《关于个人按揭类贷款、个人线上抵押贷（消费）提前还款补偿金收费调整的公告》，里面提到从2022年11月1日起收取提前还款的补偿金，收取比例为提前还款本金金额的1%。但受到舆论压力，隔天交行就紧急撤回了这条公告。

“虽然是一则看似普通的公告，其实背后说明当前提前还款的现象是在增加的。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进向南都记者解释道，此类公告简单理解其实是，银行不太欢迎提前还贷的行为。这和今年银行贷款的投放任务有关，若是提前还贷多了，今年的信贷包括房贷投放任务可能会完成不了。尤其是各地明确在督促银行加快房贷投放，类似提前还贷会使得贷款余额减少，客观上银行是会抵触此类客户提前还贷的行为。

严跃进认为，要充分认识到购房者提前还贷的心理，部分是考虑到还款的压力想提前偿还，以减少后续的利息开支；部分是希望提前还贷进而把房产做抵押，进而获得成本更低的贷款；部分则是近期有闲余资金，投资别的理财领域会觉得不划算。要对此类提前还贷的动机有充分的认识，以更好做好金融服务。

节约未来支出的理财方式

选择提前部分还贷的小宋，2019年在武汉买房时和邮储银行签的商贷合同，当时房贷利率6.37%，现在LPR调降后是6.22%，“应该没人的贷款利率比我们高了吧。”

“当时贷了30年，目前还了3年多，还了27万左右的本息，但是这其中只有10万是还的本金。”除了觉得老实还贷不划算，还有一个原因，就是小宋觉得自己的理财利率很难高过贷款利率，“换个角度想，提前还贷就等于买理财了。”

小叶也觉得，“提前还贷的话节约了一大笔未来支出，算是变相理财行为了。”她告诉南都记者，自己最近去交行办理了提前还贷。

小叶的房子是两年前在上海买的第二套，商贷利率比首套高，是5.2%，“当时选的30年等额本息，一开始还的基本都是利息，有点肉疼。于是把基金里的钱提出来去冲房贷了，并且选择缩期，把还剩28年的房贷压到了10年，这样贷款利息能少支出80多万元。”

“大环境不好，降杠杆是我的选择。”小叶说，自己的基金从去年到今年亏了十多万，现金拿在手上又担心通胀，于是选择提前还贷降杠杆。

和小宋、小叶抱有同样想法并且付诸行动的人，比之前多了很多。一位国有大行上海分行信贷业务的负责人告诉南都记者，目前在投资市场回报率低迷的情况下，提前还款客户比例确实大大提高了。

购房杠杆率创近十年新低

根据易居研究院近日发布的《2022年二季度全国居民购房杠杆研究报告》，全国居民购房杠杆率下降至21.2%，创下2012年三季度以来的历史最低值。购房杠杆率创近十年新低，这意味着居民买房时采用加杠杆策略的意愿非常低。

全国居民购房杠杆率。

此外，受全国住宅成交量降温影响，今年上半年个人住房按揭贷款新增额占新增境内贷款比例以每季度约10个百分点的速度降至4.0%，创下2009年二季度以来的最低值。

严跃进表示，7月份中长期贷款数据已经出来，受到了普遍的关注，7月新增居民中长期贷款为1486亿元，环比下降64%，同比下降63%，房地产领域已经出现了提前还贷的现象，这是需要警惕的，各地房贷投放政策或将进一步放松。

（应受访者要求，文内小周、小宋、小叶均为化名）

采写：南都记者 赵唯佳 发自上海

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