罚款1130万！厦门多家银行被行政处罚，房地产融资再无捷近可走！

今年开年以来，银监会的高压监管态势就一直未曾停歇。

2018年1月25日，厦门银监局一口气公示了19张行政处罚单，涉及多家大行分行，累计罚款1130万元。比起罚单的数量，这里更值得注意的是其中显示出的监管趋势。

本文纲要

一、多张罚单剑指理财违反宏观调控政策
二、房地产融资政策趋势分析
三、银行信托私募对房地产融资监管态势
四、厦门银监局十九张罚单统计及明细

一、多张罚单剑指理财违反宏观调控政策

在近期的处罚案由中，一个趋势不得不引起我们的关注：

银监会开始处罚违反宏观调控政策的理财业务。

就在今年的1月12日，广西银监局的【桂银监罚决字〔2017〕17号】就针对中信银行南宁分行“违规为房地产开发企业缴交土地出让金提供理财融资”的违规现象罚款人民币40万元。

这也是首张明确将理财违法国家宏观政策列为案由的罚单。

今天，厦门银监局也对中行厦门分行开了这样的罚单。

结合今天厦门银监局的其他多张处罚（具体清单及截图见后文第四部分），可以看到银监对于以下违规事实已经开始行动：

• 违规为房地产开发企业缴交土地出让金提供理财融资；

• 理财资金违规用于支付土地款、为非标准化债权资产融资提供担保、单户理财业务运作存在违规；

• 违规办理无真实贸易背景银行承兑汇票业务和理财投资非标资产未严格比照自营贷款管理、资金违规用于缴纳土地出让金；

• 理财投资业务未比照自营贷款管理流程，资金用于支付地价款和置换前期支付土地款的股东借款，贷款“三查”不到位。

可以看到，银行业打好防范化解重大金融风险攻坚战，针对表外理财等的整治力度也在不断加强。

再结合此前一系列文件及日前银监会主席郭树清在权威访谈中的表态，不难想象，监管对于银行理财业务违反以下宏观调控政策行为将不再手软。

1、违反信贷政策。

• 直接或间接、借道或绕道投向股票市场、“两高一剩”等限制或禁止领域，特别是失去清偿能力的“僵尸企业”；

• 违规为地方政府提供债务融资，放大政府性债务；

• 违规为环保排放不达标、严重污染环境且整改无望的落后企业提供授信或融资；

• 违规为固定资产投资项目提供资本金；

• 向不符合条件的固定资产投资项目提供融资，导致资金滞留或闲置；

2、违反房地产行业政策。

• 直接或变相为房地产企业支付土地购置费用提供融资；

• 向“四证”不全、资本金未足额到位的商业性房地产开发项目提供融资；

• 以充当筹资渠道或放款通道等方式，直接或间接为各类机构发放首付贷等行为提供便利。

二、房地产融资政策趋势分析

（一）理财投资房地产违规处罚依据和转折点

2016年的10月底到11月中旬，是房地产融资政策的一个较为显著的分水岭。

在此之前，虽然房地产融资相关监管政策文件已经累积到了一个相当大的数量，几可形成一个体系。但问题是：此前有相当多的政策并没有被严格执行到位，并存在不少规则上的漏洞。其中最大的漏洞是银行理财。

1、银行理财是最大漏洞

• 土地储备中心融资虽然在2016年初因财综4号文受限，但限制口径的表述并不严谨，仅禁止“土地储备中心向银行业金融机构融资”，即：对于非金融机构相关的表外以及私募基金模式，在明文上未受限制。

• 银行理财一直是银行业房地产监管政策最大的漏洞。在2016年10月前，理财资金流向房企并用于拿地或不符合四三二资质的项目，并不违反明文监管规则。彼时只有2011年银监发[2011]76号文《关于印发王华庆纪委书记在商业银行理财业务监管座谈会上讲话的通知》提及“理财资金不得流向于政府融资平台、“两高一剩”企业、“铁公基”和商业房地产开发项目等限制性行业和领域”。

  但商业房地产开发项目的表述比较模糊，在银监会报表分类里S67房地产贷款风险检测表中定义为：【1.2.2商业用房开发贷款】：本项目反映填报机构发放的用于商业房屋（包括商住两用）建设贷款，包括在土地开发阶段发放的额、计划在商业房屋建设阶段继续使用的贷款。所以理财产品投资住宅项目仍然可行。

2、银行同业投资也一度是漏洞之一

• 银行此前一直认为，通过同业投资间接向地方政府或者房地产行业提供融资，并不违反银监会的监管规则。毕竟到目前为止，银监会有关同业投资的文件并不多，只有2014年127号文对同业投资做了定义，并只要求按照实质重于形式穿透看资本计提和损失拨备，并没有说穿透看资金流向是否符合产业政策。到2016年，银监发42号文进一步要求对同业投资项下的资产穿透授信。这是仅有的两个正式文件规范同业投资。

  同时2016年银监新增的G31报表填报加强了对同业投资项下底层资产行业分类的要求，至少监管从底层资产信息披露角度，重视了底层资金流向。

  不过，2017年4月份上海银监局对招商银行上海分行的处罚给整个银行业同业投资穿透监管树立了典范，而且处罚的方式还是用罚没。《突发 上海银监局重罚某分行借道同业违规土地款融资》；《55例房地产信贷违规处罚案例 罚没总额近五千万》可以看到，苏州银监局对上海银行苏州分行同业投资违规流向房地产按照罚没进行了处罚。

3、私募基金及其他

• 地方政府为了规避土储融资限制，也开始加大一二级开发联动模式，即由房地产开放商充当此前部分土地储备中心职能，帮助政府做土地三通一平以及拆迁补偿。不过此举到目前为止，很多地方仍然可以向金融机构融资，反而此类业务通过私募基金融资实际操作中在基金业协会备案很困难。

• 与此同时，监管层对于表外融资，信托创新模式，以及私募基金等等，姑且都是睁只眼闭只眼。当年，无论是信托的[2016]58号文，还是银监的“两个加强两个遏制回头看”行动，都没有把事做绝。

（二）在破刚兑大趋势下，如何把握表外理财“比照自营贷款”？

在至今各类明文要求已经几乎全覆盖的前提下，控制房地产融资等，从本质上来看，就逐渐演变为如何进行实际穿透检查的问题。

如果后续一律进行严格的穿透审查，则通过灰色地带流向房企的资金，将基本上被封堵。

毫无疑问，在地方政府融资和房地产融资这两个最敏感的领域，在2016年10月份以后新增业务肯定不能再通过表外理财进行输血。其资金流向是否符合房地产监管的政策执行口径，需要完全按照表内进行处理。

但是银行理财毕竟属于表外业务，在破刚兑的大趋势下，比照自营贷款的程度需要适度。笔者认为，像以下几个领域需要适度比照：

1、银行理财的股权投资

一旦后续央行主导的资管新规以及银监会发布的理财新规能够真正打破刚兑，那么理财比照自营贷款管理，除资金流向需要符合国家产业政策规定外，对于其他投向的限制，笔者认为应当和银行自营贷款进行彻底分离，独立进行风险管理流程改造。

比如项目公司股权，银行自营固然是不能投资的。但如果银行理财真正实现了风险自担，那么理财其实完全可以进行股权投资，但根据资管新规，必须是封闭式私募银行理财产品才能投资股权类资产。

2、银行理财不应该和行内信贷共享同一授信系统

表外理财更多是一个投资决策和风险管理的概念，而不是穿透银行表内授信的概念，更不应和行内贷款合并计算授信余额。

因为在以前刚兑情况较为普遍的情况下，可能最终风险都是管理人承担，所以表内外设一个总的授信额度可以理解。但如果未来理财的风险都真的由客户承担，处理方式就应当改变。

3、场内股票质押式回购资金流向风险控制

部分银行理财会通过券商资管做场内股票质押式回购。此前券商的股票质押式回购业务，融资人资金去向其实很难控制，如何控制不被挪用于其他事项尤其房地产拿地和地方政府融资仍然是难点。

4、明股实债

未来禁止多层嵌套，禁止银行理财发放委托贷款，银行理财通过基金子公司或券商资管发放信托贷款或委托贷款也被禁止；同时资管新规禁止多层嵌套，其实银行理财资金后续向房地产融资的渠道会越来越少，当前看明股实债尽管没有被禁止，但从资管新规的认定标准和未来政策方向看，空间也不大。具体参见《最后阵地：非标私募也终结，非标路在何方》。

5、资金流向追踪

事实上，银行内部只能监测到贷款资金流向的账户，是否按约定用途进行支付，是否符合国家的产业政策等。但贷款资金后续流向，贷款发放行就无法监测。

实践中，部分监管机构会发现后续资金被绕道挪用，比如用于发放委托贷款，拿地，流入股市等。这点其实不仅仅是房地产融资领域，在外管局的展业三原则等都反复提及，更多是事前KYC层面尽量降低挪用可能性。

当前来看，表外理财资金流向同样会按照表内资金违规流向房地产的标准进行处罚，所以在前端客户背景调查时，就需要把握资金用途关。

三、银行信托私募房地产融资监管态势

（零）银监会对房地产贷款的分类

从最基本的狭义“房地产贷款”分类来看，银监会将房地产贷款分为开发贷和购房贷。同时将下面的融资类型都纳入进来。

• 房地产贷款

可以初步分为房地产开发贷款和购房贷款。

其中，房地产开发贷款是指发放给房地产开发商用于地产及（或）房产开发、建设的贷款，又可分为地产开发贷款和房产开发贷款。

• 地产开发贷款

是指填报机构发放的专门用于地产开发的贷款、且在地产开发完成后计划收回的贷款。

值得关注的是，财综[2016]4号文规定“自2016年1月1日起，各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款”，土储部门作为借款主体的地产开发贷款会逐步清零。

而土地储备包括收购、征用、储备、地产开发、出让等一系列过程，因此土地储备贷款不等同于地产开发贷款。

同时，财预[2017]62号文已明确，地方政府不得通过地方政府债券以外的任何方式举借土地储备债务，彻底封杀了地方政府向银行、乃至其他任何机构举借土储贷款的可能。

• 房产开发贷款

指发放的房屋建设贷款，包括在土地开发阶段发放的、计划在房屋建设阶段继续使用的贷款。

言外之意，贷款如果覆盖地产开发和房产开发全过程，应统计为房产开发贷款。房产开发贷款中除去住房开发贷款和商业用房开发贷款以外的贷款统计为[1.2.3其他房产开发贷款]。

• 购房贷款

是指填报机构发放给个人或企业用于购买住房和商用房的贷款。

（一）银行表内融资

1、封闭式项目融资

“四三二”：即符合“四证齐全”；房地产开发项目资本金比例要求：保障性住房和普通商品住房项目20%，其他项目25%；以及拥有“二级开发资质”的要求（此处虽然没有明文，但实际多数银行会参考信托要求执行）。

其中，30%的资本金比例虽然从国务院文件设置了25%。但微观层面上，各家银行其实普遍要求在20%-35%左右。因为银发[2007]359号规定商业银行禁止对项目资本金（所有者权益）比例达不到35%，或未取得四证的项目发放任何形式的贷款。

同时该文禁止商业银行对于对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业发放贷款。

值得注意的是，对于发放传统房地产开发贷款的银行而言，要审核项目资本金的真实来源并不容易。因为对于银行，是否存在其他资管或其他上下游企业变相融资挪用，识别手段相当有限。

银监会近期新规中，主要还是强调了对于违规操作的防范：

2、流动资金贷款

2007年的《银发[2007]359号-关于加强商业性房地产信贷管理的通知》已经规定：

商业银行对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放。

（二）银行理财

银行理财需要严格比照自营贷款管理。即不得向房地产等行业领域提供融资。在2017年银监会监管风暴中，监管也是重点检查通过理财进行房地产融资中的问题：

1.是否存在通过同业业务和理财业务或拆分为小额贷款等方式，向房地产领域提供融资。
2. 是否存在同业投资和理财投资非标资产未严格比照自营贷款管理，资金违规投向房地产。

事实上，早在2016年11月，银监会就已经下发了《银监办便函[2016]1846号-关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知》，要求检查理财资金投资管理情况：

-是否比照自营贷款管理的要求，强化对银行理财资金投向房地产领域的监督管理；
-是否存在理财资金违规进入房地产领域的问题。

（三）信托渠道

见下图：

在2017年监管风暴中关于信托房地产融资的监管检查中，银监会进一步明确下面的违规行为：

（1）通过股债结合、合伙制企业投资、应收账款收益权等模式变相向房地产开发企业融资规避监管要求，或协助其他机构违规开展房地产信托业务。
（2）“股+债”项目中存在不真实的股权或债权，是否存在房地产企业以股东借款充当劣后受益人的情况，以归还股东借款名义变相发放流动资金贷款。

（四）私募基金融资

1、主要限制与非限制领域

对于通过私募基金融资，目前

• 热点城市非普通住宅项目

• 非热点城市普通住宅项目

不受备案四号第一条限制。

私募资管计划投资房地产项目，若不属于16个热点城市普通住宅项目，以及资金用途符合规定的，在符合其他备案条件的前提下，房地产项目也可以备案通过的。

对于符合要求的房产项目，备案4号要求管理人应详细披露融资方、项目情况、担保措施等信息，并且应当完善资金账户管理、支付管理流程，加强资金流向持续监控，防止资金挪用。

2、资金流向限制

核心要区分房地产企业融资和房地产项目融资；区分热点地区和非热点地区。

一般而言，监管也不能一味打压房地产项目融资功能，因为房地产项目融资本身其实是供给侧改革中调供给的一个重要环节，否则下一个周期的供给大幅度下降反而刺激新一轮房价反弹。

3、房地产开发项目的四三二

其实四三二的监管要求主要是银监会和国务院的文件规定。目前包括银行表内贷款、表外理财、信托计划房地产融资都必须符合或参考上述“四三二”要求。

证监会体系的监管文件并未提及四三二的要求，所以笔者认为，理论上，不满足四三二也可通过私募资产管理计划向非热点城市房地产项目提供融资。

但如从严审核，且资管计划合同明确约束资金流向需要满足四三二，也有资金监管账户，那么笔者认为方能符合备案4号第三条的限制性规定。

4、补充流动资金

基金业协会只是排除了“土地价款和补充流动资金”两项用途，有人揣测这可能意味着，通过其他名义给房地产企业融资是没有问题的。

但需要注意，“补充流动资金”是一顶很大的帽子，有广阔的解释空间。现实中如何起草私募资产管理计划合同的问题最为急切。

针对非热点城市的房地产项目融资，笔者认为保守起见，至少应明确约定实际项目用途和资金监管帐户等措施。

四、厦门银监局十九张罚单统计及明细

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