手上有100万，你会买房还是买理财？

如果手上有100万，该如何投资？

有个前提，我们假设这个拥有100万的朋友是个理财小白。

因为如果是一个商人，或者是一个职业投资者，自然会有很多投资的渠道和心得，但这些通常都需要人脉、阅历或者技能。

我们假设这些都不具备，最好的投资方向是什么？

首先排除掉一切不正规和暴利的投资项目，比如虚拟货币、茶叶期货、微商这些，并不是说这些项目不赚钱，只是说赔钱的概率大概是99%，如果打算暴利，不如选择去澳门压大小，一把梭哈，听天由命。

其次现金放在手上和银行活期存款也不可取。

100万的现金放在手上就等同于一个炸弹，天天提心吊胆，既怕偷又怕抢。而银行活期存款0.3%，一百万一年赚三千，还不如放支付宝。

至于股票、期货这些正规的投资品种，又有一定的风险。

所以挑来挑去，最适合普通人的投资途径只有两条：

买房和稳健型的理财产品。

下面我们就来详细地对比下两者的优劣

首先是稳健型的理财产品，通常这种产品都是投资基金、债券、存款等较安全的品种，虽然现在也不能承诺收益，但绝大部分情况下都可以保障本金安全和收益水平。

随便登录一家银行或者证券公司的APP，都可以看到类似的产品，收益率大概是4%到5%之间，也就意味着100万一年可以风险较低地获取4万到5万的利息收入。

如果买房呢？相对来说计算方式就要复杂很多。

很多人说这个问题放在很多年前，绝大多数人都会选择买房，因为过去的十年，或者说二十年，中国的房价发生了翻天覆地的变化，20年前十万块钱可以在二线城市买一套房，现在至少市价200万，而存在银行最多也就不到20万。

但这种想当然的想法是后知后觉，因为在十年前的互联网和现实社会，很多人面临这个问题时，其实都选择的存款。

因为当时全社会都觉得房价太高，一定会跌的，然后北京的房价就一路从两三万“跌”到了十万。

房价会继续涨，还是继续跌，大魔王不是算命的，也看不清楚这个问题。

但买房的收益情况，还是大致可以预估。

• 如果房价上涨，毫无疑问，买房的收益会远高于理财产品。
• 如果房价持平，按照2线城市平均房价来算，一百万大概可以买个五六十平方的住宅，月租金可以在1800-2500左右，一年大概2万到3万之间，收益相比理财产品略微逊色。
• 如果房价下跌，那就要看跌的幅度和时间，假设持有期10年，房价跌30%，平均下来每年房租收入和房价亏损持平或者略微亏损。

这样看来，似乎手持100万是选择买房还是理财产品，还是取决于房价的涨跌？

其实不然，在上面的测算中，忽略了一个非常关键的变量，也是绝大部分理财小白没有意识到通货膨胀率。

通货膨胀率，也称为物价变化率 ，是货币超发部分与实际需要的货币量之比。

简单说就是货币的购买能力。
中国名义上的通胀率，大概是年化5%左右，但按照实际物价（比如楼下的早餐铺）来说，大概在8%左右。

也就意味着你手上持有的100万现金，第二年的实际购买力只有92万。

比如鸡蛋一块钱一个，现在可以买100万个，明年就只能买92个，后年只能买84个，以此类推。

即便按照名义上5%的通胀率，也就和理财产品的收益率差不多，所以持有100万现金，购买理财产品，在若干年后的实际价值其实基本上是维持不变的，虽然100万的数字可能涨到200万，但是购买力不会有增加。

但是房子却不一样，房子有着商品属性，也就是房子的价格理论上也应该跟着5%到8%左右的通胀率涨价。

以二线城市代表武汉为例，十年前热干面大概1.5-2元一碗，目前5元一碗，通胀率达到了250%，而房价上涨幅度大概也是2倍到3倍，基本保持一致。

而一线城市的房价上涨幅度可能更大，年化通胀率超过20%，这就是为什么大家会觉得房价飞涨的主要原因。

那么回到买房划算还是买理财产品划算的问题上，如果房价（实际价值）不变，考虑到通胀的因素，购买理财产品是持平或略亏，显然购房更加划算。

最后一种情况是房价（实际价值）下跌，考虑到通胀因素，如果持有10年，累计跌幅不超过30%，那么肯定还是购房更加划算。

那么极端情况下，一二线城市房价腰斩，或者更大幅度下跌呢？

这种情况发生的概率不能说没有，只能说很低，一旦一二线城市房价腰斩，会对经济造成巨大影响，即便是理财产品，包括银行存款，都未必能够承受得住这种风险，所以房价崩盘，其余的投资项目会如同雪崩般连锁反应。

而且要明白一个重要的道理，从长远看，比如20年到40年的一个周期，房屋的价格是很难下跌的。

这并不是因为房价会上涨，而是货币会越来越不值钱，在一个国家或者社会快速发展的过程中，这个是一定会出现并持续的现象。

100万的房子，不考虑任何因素，第二年就理应上涨几万块钱。

除非通胀率下降，比如全球发达国家平均3%左右的水平，那么房价可能会持稳，在通胀率下来之前，只可能抑制房价快速上涨的泡沫，但不可能止住上涨的势头。

如果你想通这个道理，就明白了究竟应该是买房还是购买理财产品更划算了。

或许更应该考虑的，不是买不买房，而是买什么房，哪里的房！