楼市风向收紧！25万亿银行理财生变，8.4万亿卖地收入“搬家”了

有两件影响深远的大事，很多人可能没注意。

先说最近的。

财政部、自然资源部、税务总局、人民银行联合发布了一个通知，明确将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转由税务部门征收。

自7月1日起，选择在河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南等以省（区、市）为单位开展征管职责划转试点。

没有纳入试点的省市，先做好准备，从明年1月1日起，就会全面实施征管划转工作。

注意关键词：国有土地使用权出让收入。

所谓“国有土地使用权出让收入”，其实就是“卖地收入”。

千万不要低估这项收入的体量，根据财政部数据，2020年地方政府国有土地使用权出让收入为84142亿元。

今年前4个月，卖地收入就达到了2.1万亿元，同比又增长了35%。

也就是说，8.4万亿的卖地收入，要从自然资源部门“搬家”到税务部门。

这个变动，意味着什么？

表面上看，只是一次正常的征缴部门“归口”。

2018年的时候，高层发过一个文件，要求将省级和省级以下国税、地税机构合并，把税收、非税收入都纳入征管。

当时是把社保划到税务部门征收，这一次，又把政府性基金中绝对大头土地出让金，划转到税务部门征收，是实现目前财政“四本账”征收口归一的措施。

从本质上看，其实是土地财政“收支两条线”的转移。

中泰证券首席分析师杨畅发文指出：

在收入端，由税务部门征收，征收的严格度和规范度将明显提升；地方在土地出让环节的影响力和操控力会有所降低，这是高层推动地方摆脱依赖“土地财政”的强烈信号。

在支出端，是将国有土地使用权收支从“政府性基金预算”转变为“一般公共预算”，换了一本账，地方想花钱没那么容易了，很多三四线城市的城投公司，以前都要靠土地出让金还债，未来财政支持的力度肯定会降低。

他用了一句很有意思的话来总结：原来收多少私房钱，老婆不知道，可以自己花。现在收多少私房钱，老婆都知道，还能怎么花。

另外一件事，也不可小视。

日前，中国银保监会发布了一个关于理财产品销售的办法，对个人投资者来说，有三大方面的变化。

1，是购买理财产品必须定期进行风险承受能力评估。

2，如果销售机构宣传某产品“保本高收益”，这就是欺诈。

3，银行理财产品购买前要“三查”，查机构、人员和编码，以防遭遇虚假产品。

银行业理财登记托管中心发布的数据显示，截至2021年3月末，我国银行理财市场规模达到25.03万亿元，也就是说，25万亿的银行理财市场迎来了重要变化。

很多朋友会问，银行理财和房地产有啥关系？

经济学家姜超曾列出过一组数据：由于银行理财的收益率远高于存款利率，因此，在2012年以后，银行理财规模飞速扩张，从2011年末的4.6万亿，上升到2016年年末的30万亿，年均增速接近50%。

理财的收益率比存钱高得多，这就造成银行表外理财资金成本很高，靠发贷款已经不能覆盖银行的成本。

因此，银行理财大量对接被监管限制的高风险贷款，尤其是房地产和地方融资平台贷款。

他的结论是：房企的高负债，很大一部分是靠影子银行在支撑，通过各种信托委托贷款，可以支持地产企业高价拿地。

这事并不新鲜，经济学家沈建光曾列出的一组数据更触目惊心：主要信托的资金去向，接近20万亿（一半左右）流到房地产，还有20%左右流到金融，这部分可能也是进入私募，最终也是进入房地产。

真正跟实体企业有关的，也就是20%左右，能进入工商企业的资金连10%都不到。

换句话讲，10万亿的信托流向了楼市，还有5万亿通过金融、私募渠道绕道进入房地产，地价、房价上涨，与信托、理财共同组成的“影子银行”有密切关系。

现在，理财新规对准入门槛做出了种种限制，这是资管新规的延续，更是银行高收益理财时代结束的又一标志。

换言之：继央行发布的“限贷令”后，流向楼市的水，再次被“截流”。

这两件事，一个与土地出让金有关，一个与银行资金流向有关，其实是针对房地产“资金面”的一场大规模封锁。

说“封锁”这个词，可能有点严厉，但趋势已经明朗，不管是地方上卖地的钱，还是通过银行贷款、理财流向房地产的钱，都被管控起来。

对楼市再乐观的人都得承认，2021年，风向越收越紧了。

只要管住了钱，靠高杠杆撬动的大拆大建模式，就难以再持续，地价、房价就能恢复平稳。

各地“土地财政扩张基建”的红利越来越弱，银行无法再靠房地产贷款扩张规模，购房者无法再轻易买房“致富”，喧嚣长达20多年的房价上涨潮，终将落幕。