很多人都在踩的“投资”陷阱，买房。

投资的目的是赚钱。可是很多人的投资总是亏钱，甚至有些人几年十几年地反复在踩同一个投资陷阱却不知道。其实我在之前的文章中都提到过部分。今天我就帮大家系统性地总结一下，这些投资陷阱。但愿看到的人，没踩过的，以后不会踩到。踩过的人，及时吸取教训。

1，买房。近几年，倒在这个陷阱上的人，是真不少。买房，有很多目的。目的1，改善。也就是住得更舒服一点。目的2，学区。为了孩子读书。目的3，投资。之前20年，不少人买房赚了好多钱，特别是早年的加杠杆买房。目的4，找对象和结婚。没有房子在见到未来女朋友之前，就被pass了，人家觉得你条件差。即使有了对象，有的甚至谈了多年，买不起房，丈母娘这关就过不了。我在上海的表妹原话是，未来老公不可以没房子，因为我不想在出租房里生孩子。这些都很现实。买还是不买？是很多人考虑的问题。未来只有大城市的核心地段的房产有价值，优质的学区房永远是稀缺的，这2个，也是很多改善人群，买房投资抗通胀的人群，优先考虑的。结婚前，是否淘光家里的6个钱包凑够大城市的首付，然后花掉月收入的50%，供30年，是很多年轻人的大难题。买房是一件非常复杂的问题，这可能涉及到3个家庭的博弈，可能涉及到孩子的成绩和未来的前途，可能涉及到家庭最大部头的财富安置问题。如果都分析，那可能1万字的长文都写不完。今天，我们只谈投资。

我们回到投资的3要素，盈利性，增值性，流动性。我们先分析盈利性。如果买房是出租用的，那么房子的盈利性是正的，月租减去物业费，折旧费，维修费，就是盈利的数字。如果买房是自用的，那么盈利性就是负的，物业费，折旧费，维修费，都要加起来。再从房子的增值性去看，预估未来3年，5年，10年的房价走向是什么。具体来说，先看城市属于哪一档，一线城市，新一线城市，还是二三四线城市。再看属于城市的哪个区块，周边有没有大型商业中心和热闹的街区公园。再看小区档次，维护得如何。最后再看是否学区房，小学排名在第几名，初中排名在第几名。最后，再看流动性，房子有价值，但是卖不出去，价值就要大打折扣，我的判断是只有1年内铁定能卖出去的价格，才有意义。

现在我们就来看一个实际的分析。目前，我居住的房子是185平方，阳台很大，套内赠送的面积很多，半个厨房，1/3个客厅，1倍的阳台。所以，如果将阳台和厨房都包起来，实用的面积其实也达到了200平方。所以，我们估计房子应该可以卖到300多万。我们这个城市属于二线尾巴，三线头部城市。房子呢，位于核心城区边缘，开车到传统城区的中心点，10-15分钟。小城市嘛，很少人用公共交通，开车还是比较方便的。我们城市最贵的房子在南边，那边是1万8-2万之间。而我的房子，完全是靠实用面积撑起来的房价。房子离我们城区的第一个商业中心，只有2.3公里，离第二个商业中心3.5公里。学区来说，小学排名中等，初中排名中下，可以忽略。我们是浙江的沿海城市，不在杭州城市圈范围内。假定估价330万。综合来说，盈利性，月租5千，年租6万，利润率1.8%，算是很低，中国房租就这样了。增值性，几乎为0，可能未来5年，10年，主要小区在老化，可能未来因为通胀增加个二三十万吧。流动性，在合理出价的前提下，在房子里面，算是中等水平。所以，我下的一个决策就是，年底搬房子后，迅速出手。

所以，对于投资，而言，我认为在中国的不同城市，买房对于投资的意义还是有所不同的。四线城市，这是一笔很差的投资。三线城市，这是一笔比较差的投资。普通沿海城市，大城市发展圈内的城市，二线城市，这是一笔普通的投资。大城市，特大城市，这是一笔较好的投资。这些都是就价值而言的，如果价格过高，那么投资前景也非常不乐观。

政策，最近，对于房地产的政策一个接一个。比如央媒在表述上，重提房地产是支柱产业。比如认房不认贷，降低首套首付比例到20%，降低二套房首付比例到30%。

武汉作为疫情前，全国最大的房地产市场，还出台了最具利好的房地产政策。

1，全名取消限购。

2，优化家庭住房贷款套数认定标准。多子女家庭，第二套房认定为首套房，也就是你之前没房的连买两套，都按照20%首付。已经有2套房子的，只要其中一套是出租或者挂牌出售，此时再购买一套房子，也认定为首套。

3，支持居民换购置房，给予税收优惠。

4，给予购房优惠支持，例如1万的家具消费券。

5，调整公积金调整额度。

等等总共10条消费端和供给侧的利好政策。这些政策放在以前，简直是重大利好。估计大部分城市都会跟进。那放到现在呢？这些都是对于房地产市场的利好，但是这并不意味着房地产又要开始大涨了。事实上，房住不炒，依然是红线。房住不炒是什么意思呢？就是你量入为出买来自己住，是消费用的，国家大力支持。但是投资，还是要打压。就是这么简单。为什么呢？1是因为土地价格太高，对于中低端制造业是非常不利的，资本是逐利的，无力可图的话，无论是国外资本，还是本国资本，要么就是逃走去别的国家，要么就是灭亡，没有其他路可走。2是贫富差距太大，新移民，年轻人，根本没有任何机会，也就没有生娃的动力，甚至没有了拼搏的动力。远有日本房产泡沫破灭的例子，近有香港经济萎靡不振的例子。都是过高的土地价格吞噬一切其他产业的例子。可以这么说吧，过高的房价是经济的慢性杀手。

我对于房子态度，其实是和国家对于房子的底线政策一致的，那就是房住不炒。不要投资房产，量入为出，自己轻松买得起，就买来住吧。

如果暂时不买房，我的建议是：

1，储蓄和购买稳健的理财，一般为3%-4%。

2，学习投资的知识，并拿10%的流动资金去测试。专注一个投资品，感觉自己有把握了，再加大流动资金的比例。

3，要投资大量和少量金钱，提升自己的生产力，也就是自己的赚钱。可以是专业技术，可以是知识产权，可以是管理能力，也可以理财能力。

以上，就是我对买房陷阱的分析，以及躲避陷阱的分析。