楼市风向收紧！25万亿银行理财生变，8.4万亿卖地收入“搬家”了(楼市高烧依旧 银行理财与P2P资金被明显分流)

有两件影响深远的大事，很多人可能没注意。

先说最近的。

财政部、自然资源部、税务总局、人民银行联合发布了一个通知，明确将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转由税务部门征收。

自7月1日起，选择在河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南等以省（区、市）为单位开展征管职责划转试点。

没有纳入试点的省市，先做好准备，从明年1月1日起，就会全面实施征管划转工作。

注意关键词：国有土地使用权出让收入。

所谓“国有土地使用权出让收入”，其实就是“卖地收入”。

千万不要低估这项收入的体量，根据财政部数据，2020年地方政府国有土地使用权出让收入为84142亿元。

今年前4个月，卖地收入就达到了2.1万亿元，同比又增长了35%。

也就是说，8.4万亿的卖地收入，要从自然资源部门“搬家”到税务部门。

这个变动，意味着什么？

表面上看，只是一次正常的征缴部门“归口”。

2018年的时候，高层发过一个文件，要求将省级和省级以下国税、地税机构合并，把税收、非税收入都纳入征管。

当时是把社保划到税务部门征收，这一次，又把政府性基金中绝对大头土地出让金，划转到税务部门征收，是实现目前财政“四本账”征收口归一的措施。

从本质上看，其实是土地财政“收支两条线”的转移。

中泰证券首席分析师杨畅发文指出：

在收入端，由税务部门征收，征收的严格度和规范度将明显提升；地方在土地出让环节的影响力和操控力会有所降低，这是高层推动地方摆脱依赖“土地财政”的强烈信号。

在支出端，是将国有土地使用权收支从“政府性基金预算”转变为“一般公共预算”，换了一本账，地方想花钱没那么容易了，很多三四线城市的城投公司，以前都要靠土地出让金还债，未来财政支持的力度肯定会降低。

他用了一句很有意思的话来总结：原来收多少私房钱，老婆不知道，可以自己花。现在收多少私房钱，老婆都知道，还能怎么花。

另外一件事，也不可小视。

日前，中国银保监会发布了一个关于理财产品销售的办法，对个人投资者来说，有三大方面的变化。

1，是购买理财产品必须定期进行风险承受能力评估。

2，如果销售机构宣传某产品“保本高收益”，这就是欺诈。

3，银行理财产品购买前要“三查”，查机构、人员和编码，以防遭遇虚假产品。

银行业理财登记托管中心发布的数据显示，截至2021年3月末，我国银行理财市场规模达到25.03万亿元，也就是说，25万亿的银行理财市场迎来了重要变化。

很多朋友会问，银行理财和房地产有啥关系？

经济学家姜超曾列出过一组数据：由于银行理财的收益率远高于存款利率，因此，在2012年以后，银行理财规模飞速扩张，从2011年末的4.6万亿，上升到2016年年末的30万亿，年均增速接近50%。

理财的收益率比存钱高得多，这就造成银行表外理财资金成本很高，靠发贷款已经不能覆盖银行的成本。

因此，银行理财大量对接被监管限制的高风险贷款，尤其是房地产和地方融资平台贷款。

他的结论是：房企的高负债，很大一部分是靠影子银行在支撑，通过各种信托委托贷款，可以支持地产企业高价拿地。

这事并不新鲜，经济学家沈建光曾列出的一组数据更触目惊心：主要信托的资金去向，接近20万亿（一半左右）流到房地产，还有20%左右流到金融，这部分可能也是进入私募，最终也是进入房地产。

真正跟实体企业有关的，也就是20%左右，能进入工商企业的资金连10%都不到。

换句话讲，10万亿的信托流向了楼市，还有5万亿通过金融、私募渠道绕道进入房地产，地价、房价上涨，与信托、理财共同组成的“影子银行”有密切关系。

现在，理财新规对准入门槛做出了种种限制，这是资管新规的延续，更是银行高收益理财时代结束的又一标志。

换言之：继央行发布的“限贷令”后，流向楼市的水，再次被“截流”。

这两件事，一个与土地出让金有关，一个与银行资金流向有关，其实是针对房地产“资金面”的一场大规模封锁。

说“封锁”这个词，可能有点严厉，但趋势已经明朗，不管是地方上卖地的钱，还是通过银行贷款、理财流向房地产的钱，都被管控起来。

对楼市再乐观的人都得承认，2021年，风向越收越紧了。

只要管住了钱，靠高杠杆撬动的大拆大建模式，就难以再持续，地价、房价就能恢复平稳。

各地“土地财政扩张基建”的红利越来越弱，银行无法再靠房地产贷款扩张规模，购房者无法再轻易买房“致富”，喧嚣长达20多年的房价上涨潮，终将落幕。

随着房地产市场交易的热度不减，与楼市相关的消费与投资也全面升温，这对其他领域的投资造成了一定的分流效应。从银行理财产品的发行，以及P2P投资规模的最新统计数据看，这种分流作用也有较为明显的体现。根据多方机构统计显示，9月份的银行理财产品发行数量明显下降，而P2P网贷行业的活跃投资人数量也有较大幅度回落，借款人数的上升幅度却高达8.6%。

今年以来，随着房地产市场的升温，无论是与房地产相关的投资还是消费领域，均有明显的上升趋势。

京东金融于10月初发布的9月大数据消费指数显示，挤入前十强的多个消费品类均与房地产相关，其《消费热点迭出 地产相关消费全面升温》报告中明显指出，名列前十强的子行业依次为灯具、厨房卫浴、家纺、体育用品、家具、调味品、奶制品、婴幼玩具和办公用品，增幅在0.75-1.9倍之间。

9月底以来，房价上涨较快的城市纷纷出台房地产紧缩政策，或抑制相关行业后续销售增速。“如果房地产市场持续看好，那么传统的理财项目的吸引力就会减弱，即部分资金进入楼市中；而如果房地产市场受到限购政策的影响，那么部分购房者会产生避险的情绪，这个时候确实会出现增加固定收益或银行理财等投资的需求。” 房产专家严跃进对记者表示。

理财产品

发行量环比下降9.08%

外币产品下降5.92%

根据融360发自10月10日的最新统计数据，无论是本币还是外币的银行理财产品发行数量在9月份都出现了整体下降。

统计显示，9月份银行理财产品发行量共8660款，较2016年8月份减少了865款，下降9.08%。其中人民币理财产品8501款，下降9.14%；外币理财产品158款，下降5.92%。在外币理财产品中，美元理财产品116款，下降5.69%，澳元理财产品19款，港元理财产品13款，英镑理财产品10款。

从银行理财的收益率看，常规产品收益率仍将继续下行，低利率时代银行理财产品收益率下行或将成为常态，也有业内人士认为，除了房地产投资升温带来的分流效应以外，银行理财产品收益的下行也是理财产品数量发行减少的重要原因，这或也将促使银行的理财资金流向其他投资渠道。

“9月份，行业综合收益率首次跌破10%，为9.83%，环比下降了25个基点，但虽然P2P整体收益下降也依然比银行要高出许多，一定程度上说，理财的收益率下行对于P2P行业而言也是好事，P2P在收益率上的吸引力将增加。”广州本土一家P2P负责人对记者表示。

P2P

投资人数量环比下降1.81%

借款人数量明显上升

根据网贷之家的统计数据，9月P2P网贷行业的活跃投资人数、借款人数走势与以往也略有不同，其中投资人数为345.43万人，环比下降了1.81%，借款人数为146.94万人，环比则上升了8.60%，业内人士认为，这也与楼市投资升温相关。

除此之外，从借款人的借款周期看，也维持在较长的周期水平。9月网贷行业平均借款期限为7.75个月，环比缩短了0.29个月，同比拉长了0.93个月。虽然9月平均借款期限有所缩短，但仍高于历史同期水平。

“投资人数出现微幅的下降，与《暂行办法》的出台、火热的房地产市场对资金起到一定的分流作用有所关系。而借款人数的上升，或许也与《暂行办法》对于借款余额设定的限制有所关联，小额普惠金融是网贷未来发展的方向，这也直接带动了借款人数进一步的上升。” 网贷之家首席研究院马骏对记者表示。

马骏认为，《暂行办法》出台后，网贷平台资产端竞争加剧且合规调整成本增大，部分平台主动下调综合收益率，行业综合收益率也相应下行。

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