昆明已有6个项目走上“商改保”之路

去年11月1日，《昆明市住房和城乡建设局关于印发昆明市保障性租赁住房管理实施细则（试行）印发，到现在一年过去了，昆明保障性租赁住房建设如何？ 目前，昆明已有多个项目宣称，将通过改为保障性住房的模式，设法盘活陷入困境的商业项目。这是否能给难以为继的商业项目提供一个良方呢？ 继续往下看 昆明已有多个项目“商改保” 位于呈贡区洛龙街道的孔雀镇规划占地352亩，一期总共有7地块，原来规划全部是商业用途，在历经多年开发后，项目还剩3个地块尚未开发。今年7月，原融创孔雀镇售楼部所在的商业地块完成土地性质变更，由商务用地调整为居住用地。11月1日下午，邦泰集团以1.24亿元底价斩获该地块，面积约46亩。融创孔雀镇A4地块（来源：融创云贵）另外两个地块为A3、A4地块，据今年10月12日呈贡区住房和城乡建设局在回复融创孔雀镇项目业主时信息，融创孔雀镇A3、A4地块化解途径主要是通过引进市场化资金盘活闲置土地资源、积极协调融创及其他股东、将部分未售资产开发作为公租房等多渠道筹集资金，推动项目的复工续建工作。来源：人民网地方领导留言板由云南建投第十一建设有限公司负责完成融创孔雀镇后续建设工作。根据融创云贵官微，A3、A4地块部分楼栋主体结构完成，室内抹灰完成，公区精装等也做了一部分，但工程进度仅更新到2021年12月底。昆明有多个项目与融创孔雀镇相似，都是因资金等原因导致施工停滞或土地闲置，之后计划“商改保”或改为公租房。盘龙区清泉村城改项目誉峰国际，经历了烂尾、引入新的资方等过程，但商业开发仍充满阻力。2022年7月，盘龙区城市更新改造局在回复网友留言时表示，该项目已和市公租房公司及云南省城乡建设投资有限公司洽谈，准备将公寓作为公共租赁用房销售。誉峰国际曾一度陷入停工2022年底，昆明城投公司发布消息称：车行天下汽车城二期项目未售的885套房源，取得了保障性租赁住房项目认定书。将完善内部装饰装修，补充生活需要的设施设备，达到拎包入住的条件，尽快改建完成投放市场。今年3月13日，昆明市自然资源和规划局发布《晋宁麟昊商业广场建设项目批前公示》，其中，6#楼产权式酒店调整为保障性租赁住房，套数336套；7#楼办公楼调整为保障性租赁住房，套数392套，调整后将新增728套保障性租赁住房。大诺方舟天地位于昆明经开区，由云南湘金投资有限公司开发，计划建设一个集水疗养生、休闲娱乐、商务酒店、公寓为一体的休闲度假中心。该项目合同约定2023年12月31日竣工交付。但开发商遇到资金及经营困难，现已停工。项目停工后，不少业主在人民网地方领导留言板上反映问题，询问施工进展。据昆明经开区规划建设局最新回复，目前，大诺方舟天地已由第三方单位开始进行法律尽职调查、财务尽职调查。完成调查并出具相应报告后，再安排下一步工作。来源：人民网地方领导留言板下一步将从三个方向推进工作，其中就包括指导企业将项目部分未售房源申请为保障性住房，利用住建部和建设银行保租房信贷政策，盘活项目商住部分，确保住宅部分的收尾工程顺利完成。 今年9月，云南省公共资源交易网发布“广福城A4地块保障性租赁住房项目拟招标计划表”，项目招标人为昆明市安居集团有限公司。这意味着该地块正式由安居集团接手，之后将开发成保租房。广福城A4地块性质为商业用地，规划有公寓、办公楼、酒店、影院、商业楼，2011年7月被云南集成广福地产竞得，但后来一直没有实质性开发，12年来一直处于闲置状态。 昆明今年已有17094套 保障性租赁住房开工 将闲置或低效利用的商业办公楼改建为保障性租赁住房，早有政策支持。2021年，国务院办公厅发布的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》中提出：对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，经城市人民政府同意，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许改建为保障性租赁住房；用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。今年9月1日印发的《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号文）中，也有类似提法。业内人士分析，“14号文件”对房地产各参与主体都有影响。对于住房体系建设而言，稳定了“房住不炒”预期，助力构建“低端有保障、高端有市场”的新格局；对于宏观经济而言，保障性住房建设能在一定程度上拉动投资；对于地方而言，盘活闲置土地和存量住房建设保障房，能有效提高资源利用率，抬升了闲置土地价值；对于开发商而言，“商改保”能帮助去库存；对于普通居民而言，能缓解住房困难问题。2022年5月，昆明市出台的《昆明市保障性租赁住房建设实施方案（试行）》等文件中也提出，昆明二环外可以利用存量闲置房屋新建、改建和改造保障性租赁住房，加快住房租赁市场发展。可见“商改保”是一种有效盘活闲置资产的手段。今年8月30日，云南省保障性租赁住房建设管理现场推进会在昆明召开。会上通报：2021年以来，昆明市加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，纳入国家保障性租赁住房建设计划项目40个50175套，建设数量居全省首位。目前已有4个项目开展分配，已分配房源2331套；今年计划实施的20565套保障性租赁住房，已开工17094套，开工率83.12%。来源：都市时报文字：全媒体记者 姜洁 编辑：陈唯一版式：姜洁一审：唐姗姗终审：杨雅棋