绿地香港、绿地控股：绿地香港五大金融创新模式解析

 绿地香港、绿地控股陆续发布了中期业绩,并推出了新战略。废话不多说,直接送上满满的干货:创新模式的解析和的业绩财务点评。

绿地金服五大金融创新模式

绿地香港业绩发布会上最大的亮点,是绿地旗下互联网金融平台“绿地金服”定位的确立,和五类金融创新产品模式的推出。其本质是通过绿地优势和平台搭建,让房地产的投资属性转化成更确定的数字收益,是传统房地产投资和传统金融产品投资的结合,最终使得房地产企业、绿地业主、个人及投资者等形成金融生态圈。

绿地金服业务主要分为机构交易(传统金融、互联网金融平台、三方理财,地产基金境外融资,ppp)、个人理财(固定收益、众筹项目、资本市场、海外市场)和中介服务(传统中介、互联网中介、p2p有抵押和社区金融)。

目前绿地金服产品研发的重心是机构交易和个人理财,已拿到私募管理基金等牌照,旗下自有app绿地广财于8月底上线,上线前三日注册用户5.5万人,绑卡用户4.5万人,交易量3000万元。长期目标是在三年内打通500个社区,平台交易量突破人民币1000亿元,注册用户突破300万。

绿地金服已经落地或即将落地的产品有五种:

绿地地产宝针对中小房企融资需求。绿地广财app上的首个产品“蓝天1号”已经发行,融资方为旭辉,金额为4亿元,绿地金服通过金交所将委托贷款的债权拆分制作成理财产品发行。产品1万元起投,预期收益率在6.6%到10%间,收益来源是旭辉这笔贷款的还款。尽管不保本保息,但介于还款来源是贷款的还款,而非商业运营收入等不固定收益,因此风险较小。

绿地reits帮助房企将在建项目整体出表。首单目前已经在筹备中,与平安证券合作,涉资3.6亿元,将在绿地香港南翔项目试点。其原理是项目整体出让给私募基金,房企获取确认收入,基金公司将项目做成产品,是资产证券化的一种形式。

绿地融通宝为房地产上下游企业提供融资平台。此类产品的特点为收益高,但风险也相应较高,融资金额不大,期限也普遍较短。

绿地融通宝p2p主要定位为社区金融。该产品即针对绿地社区业主,也是对上一类的补充,考虑到部分小型企业主除了公司贷款外,还能以个人名义贷款。

绿地置业宝加快房企产品去化。这一产品又叫“零元买房”,创新力度最大,购房者全款买房,获取产权产证,在25年后获得全额房款一次性返还。由于期限较长,业主可于5年后在绿地金服提供的平台上进行折价交易。这样的模式主要适用于旅游度假类产品,帮助此类产品开发商加快去化速度,也强化了产品的投资属性。

对于这五款产品,我们认为绿地金服创新模式的优势在于:

(1)绿地对房地产市场更熟悉,因此能够很快对项目进行评估,放款速度远高于银行等机构。

(2)绿地金服平台上的融资成本低于信托、基金等渠道,原因同样是绿地在房地产行业的经验,使其在评估风险时更多地基于项目本身而非房企品牌。

(3)同时解决了房企的库存去化和投资者的渠道选择。在房地产市场波动的情况下,房企库存压力大,而个人投资者则对房产的保值信心不如以前,并缺乏好的理财渠道。绿地金服能通过置业宝等金融产品,将房地产和投资重新嫁接,确保了买房能获得的投资收益。

(4)绿地自身便拥有大量优质资产,确保各类金融创新产品的不断试点和推出,进而使得平台流动性更充裕。

绿地香港中报点评

绿地香港公布了2015年中期业绩,整体表现稳定。

销售继续稳步增长。绿地香港上半年合约销售金额70.2亿元,同比增长20%,完成上半年销售目标的107%,合同销售面积为88.4万平方米。下半年,公司计划推出四个位于上海的项目,包括位于市中心、定位高端的黄浦区五里桥项目,要完成全年180亿元的销售目标难度不大。

利润情况走上正轨。绿地香港净利润为0.7亿元,去年同期仅0.04亿元。在借壳盛高置地后,绿地香港去年将上市公司扭亏为盈,而从今年来看,随着结转项目中绿地项目比重加大(报告期内占70%),利润情况逐步走上正轨。毛利率25%,较去年同期增加3个百分点。

 融资成本进一步降低。绿地香港的加权平均融资成本为5.09%,较去年年末下降0.1%,较盛高置地时期下降近10%,资源背景带来的融资优势充分体现。5月成功发售2.28亿新股,获得17亿港元现金。

负债较高但结构健康。绿地香港净负债率193%,较去年底提升了38个百分点,在香港内房股中偏高,但长债占92%,短债仅14.69亿元,完全能够被手头现金38.77亿元覆盖,因此并无偿债压力。

土地储备主要位于华东和西南。绿地香港共有土地储备1400万方,其中33%位于上海,19%位于浙江,15%位于江苏,海南、昆明、广西、黄山和太原则分别占14%、13%、4%、1%和1%。按物业类型划分,则住宅比例最高位73%,商业和办公分别占18%和7%。

 母公司注资有想象空间。绿地香港借壳成功已满两年,过了资产注入限制期,管理层也已经开始商讨注资计划。不过,具体注入的资产类型尚无定论,按照区域分布、产品类型、业务板块等划分均存在可能性,管理架构也可能因此发生改变。介于母公司绿地控股的业务多元化,主业在上海优质土地储备丰富,具体注资内容可期。

绿地控股中报点评

在绿地香港公布中期业绩前,其母公司绿地控股也公布了上市后的首份半年报。

能源业务拉低整体业绩。2015年上半年,绿地实现营业收入 859.9 亿元,同比下 降 26.7%,主要原因是能源贸易行业市场仍然处于低迷状态,收入较上年同期减少 49.28%,。利润方面,归属于上市公司股东的净利润 39.3 亿元,同比下降 9.1%,也与能源业务的亏损有较大关系。

房地产主业加强运营。 房地产主业上半年收入365.32亿元,毛利率25.49%,在行业中处于中等水平。报告期内的主要亮点是,绿地开始在办公楼的运营管理上发力,通过”企业服务中心”增加产品的附加值,整合资源推出“产业化“和“智慧化“的创新模式。产业化即在办公楼中提供类似原本产业园区提供的服务,如新三板孵化、挂牌和投融资,税收补贴,政务对接绿色通道等。该模式在北京房山试水较为成功,也已作为楼宇经济典范被列入政府工作报告,未来将在全国的项目中推广。智慧化则是偏向高科技硬件的打造和人性化服务,如拎包入住、健康和睡眠中心、智慧停车乃至儿童托管中心等。这一模式同时融合了产业园区对企业的扶持引导和智慧社区中的舒适便利性,符合当前经济政策引导,发展可期。(有关绿地办公楼创新模式,我们后续将推出相关专题,敬请关注嗷)

金融业务盈利能力显现。绿地金融业务上半年共贡献利润总额 19.05 亿元,同比增长 469%。绿地控股资产包内主要为重资产型金融业务,包括股权、债权投资等;海外业务进展也十分迅速,收购了香港4号和9号证券牌照。在绿地金融计划获取的保险、证券、信托牌照中,保险最具看点,绿地品牌知名度和公信力有利于传统保险业务的推广和产品销售,而保险资金有成本低、周期长特点,金融管理政策也逐渐放开为险资参与投资提供了便利,与绿地战略眼光精准的优势相结合后,在对外投资以及海外企业、办公楼的并购方面均有很大的发挥空间,能带来更多利润。

短期内偿债压力较大。绿地控股报告期末共有现金339.3亿元,无法覆盖678.4亿元的短债。不过,造成短债较高的原因主要是有423.9亿元的债务将在一年内集中到期,而非短期借贷增加所致。同时,介于绿地有高达1222.6亿元的预售账款,整体上市完成后融资渠道也更为多元化,资金风险可控。