网传买理财产品，收益比提前还房贷还高？真相来了

网传买理财产品，收益比提前还房贷还高？真相来了

最近，六大行下调存款利率的新闻登上热搜，不少网友感慨：投资难就算了，存钱也越来越难了。

确实，近几年经济市场环境低迷，股票基金一片绿，存款利率也下调，适合普通人储蓄投资的渠道似乎越来越少了。

在这样的大背景下，不少人都想到了提前还房贷，我们后台也收到很多朋友留言：手里有笔钱，是提前还贷好，还是做理财更好？如果要提前还，怎样能省更多利息？

秉着科学求证的理念，我们用具体的案例和数字测算了一下，不算不知道，一算吓一跳，不同的选择竟然相差了几十万的收益！具体怎么回事，一起来看看吧。

提前还房贷，能“赚”多少钱？

因为每个人贷款金额、利率，还款模式等不一样，这里引用一个案例来计算：

2021年9月，小李按5.6%利率贷款100万买房，月供6000元左右（等额本息，每月还款金额一样），30年一共要还206万。

现在手里有30万，如果提前还贷的话，能省多少利息呢？

在提前还贷时，小李有2种方案可选，区别如下：

• 方案一：还款年限不变，减少月供金额。提前还贷后，每个月只需还4000元左右，但依然要还30年。
• 方案二：月供基本不变，缩短还款年限。提前还贷后，每个月依然要还6000元左右，但只需要还15年了。

用房贷计算器分别算一下：选择方案一，能省30.7万的利息；选择方案二，能省68.9万的利息。

两者相差38万，那是不是可以毫不犹豫地选择方案二呢？

其实不是的，要测算一笔投资收益，单纯去比对金额大小是不严谨的，就像投资1年后获得10万收益，和投资10年后，获得20万收益，直接比大小，是不是感觉不对劲呢？

所以，我们就要用到IRR指标，它可以计算这两种方案，年化复利收益率是多少，给我们更客观的参考。

那怎么计算IRR呢？我们可以这样理解：提前还款后，每年少还的房贷，就是这笔“投资”的收益。据此梳理出每年的现金流，用表格计算出IRR。

同时，为了了解还了多年房贷后，再提前还贷收益是否有区别，我们分别计算了小李在已还款1/15/20年后，提前还贷的收益率，如下。

直接说结论：

• 两种还贷方式，IRR都接近房贷利率：以还贷1年后再提前还款为例，减少月供金额的IRR是5.51%，而缩短还贷期限虽然多省了38万利息，但IRR是5.62%，相差并不大。
• 还贷多年后，提前还款IRR也不低：还了20年贷后再提前还款，仍有5.21%~5.38%的收益率，所以即使还得晚，也是能“赚”到的。

考虑到也有很多朋友是前期还得多，后期还得少的等额本金模式，于是我们将小李的贷款金额和利率，换成这个模式后再算了一遍，发现同样适用上述结论。

以上是小李选择提前还房贷时，能获得的收益。但如果同样的30万，他选择去买增额终身寿，会有更高的收益吗？

买增额终身寿，有多少收益？

这两年投资理财环境不景气，增额终身寿却渐渐火出了圈，网上甚至出现很多人说“买增额终身寿，收益比提前还房贷更高”，事实真是这样吗？

我们选择目前收益率较高的弘康人寿金玉满堂，以30岁男性为被保人，按照和小李提前还贷一样的时间，一次性投入相同金额，测算相同时间周期下的收益，对比结果如下。

可以看到，从IRR角度，不管什么时候、什么方式，小李提前还贷的收益率，都比买增额终身寿更高。

可从金额来看，增额终身寿的增值部分，确实会比提前还贷时，选择减少月供金额模式省下的利息多一些，这也是为什么网上有人说买增额终身寿收益更高的原因。而这其实并不严谨。

总的来说，对大多数商业贷款利率较高的朋友，如果想要高收益，选择提前还房贷是比买增额终身寿更“赚”的。

不过在实际生活中，这并不是二选一的关系，也有一些朋友拿闲钱的一部分还房贷，一部分买增额终身寿，毕竟后者也有一些不可替代的优势。

比如，它的利率固定而且持续终身，好的产品可以按接近3.5%的利率，复利增值一辈子，不受其他因素的影响，长期来看是比较不错的选择。

写在最后

不管是提前还房贷，还是买增额终身寿，本质上我们都是为了追求更好的生活，两者不冲突。

全面了解，认真思考，做出最适合自己情况的决策，然后坚定地执行，或许这才是每个人通用的最优解。

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